18/12/2015 10:15
Xem với cỡ chữ

Định giá lại tài sản đảm bảo là bất động sản trong tín dụng đầu tư

Trong hoạt động tín dụng nói chung, hoạt động cho vay tín dụng đầu tư của Nhà nước nói riêng, việc định giá tài sản đảm bảo cũng có những đặc thù, mục đích của việc định giá là để đảm bảo cho một khoản vay, nên thẩm định giá trị tài sản phải gắn liền với xu hướng của thị trường bất động sản.

Tuy nhiên trong thời điểm hiện tại, để nắm được xu hướng hoạt động của thị trường này là một công việc hết sức khó khăn, hiện chưa có công cụ nào có thể dự báo thị trường một cách khả thi đối với thị trường BĐS, chưa có một kênh hoặc một thị trường tập trung để cung cấp và làm đầu mối thông tin đáng tin cậy đối với thị trường này. Chính vì vậy, việc định kỳ định giá lại tài sản đảm bảo là một khâu hoạt động cực kỳ quan trọng trong công tác tín dụng, giúp Ngân hàng Phát triển (NHPT) nhìn nhận lại một cách cụ thể nhất, cập nhật nhất về giá trị tài sản đảm bảo tính đến thời điểm hiện tại, tính thanh khoản của tài sản đảm bảo từ đó có thể đưa ra đánh giá chính xác về khoản tín dụng cũng như đưa ra những quyết định tăng, giảm hoặc thu hồi đối với khoản vay.
1. ý nghĩa việc định giá lại tài sản bảo đảm (TSBĐ) là bất động sản (BĐS)
Bất kỳ quy trình cấp phát tín dụng của ngân hàng hiện đại nào đều nhấn mạnh tầm quan trọng của công tác định giá lại tài sản đảm bảo. Việc làm này là một trong những biện pháp kiểm soát rủi ro tín dụng, đảm bảo tính pháp lý, lợi ích hợp pháp của ngân hàng đối với tài sản đảm bảo.
Việc thường xuyên định giá lại tài sản đảm bảo giúp ngân hàng có khả năng nắm rõ giá trị tài sản, tính thanh khoản của tài sản, thời gian thanh lý tài sản để trả nợ vay ngân hàng. Bởi trên thực tế có những bất động sản thế chấp ngân hàng có giá trị rất cao nhưng tính thanh khoản trong từng thời điểm lại kém do không phải ai cũng có đủ tiền để mua hoặc nhu cầu trong thời điểm hiện tại đối với tài sản đó.
Định kỳ tái định giá tài sản đảm bảo còn là dịp để cán bộ tín dụng ngân hàng bổ sung việc tìm hiểu, đánh giá lại tính pháp lý của tài sản thế chấp. Sẽ rất phức tạp và dễ xảy ra tranh chấp với phần thiệt hại về phía ngân hàng nếu không đánh giá đúng tính pháp lý của tài sản. Cán bộ tín dụng, cán bộ định giá của ngân hàng cần phải trang bị đầy đủ kiến thức định giá và nắm vững các văn bản pháp luật khi tiến hành công tác định giá đối với tài sản thế chấp là đất và bất động sản. Các trường hợp xảy ra tranh chấp pháp lý đối với bất động sản thế chấp là rất phức tạp, đặc biệt là trong các trường hợp tính giá đền bù do đất nằm trong quy hoạch, thế chấp tài sản hình thành trong tương lai... là những trường hợp phải cẩn thận khi tiến hành tái thẩm định giá trị tài sản.
Thực tế phát sinh, tại thời điểm cấp phát tín dụng, do áp lực phải xử lý hồ sơ nhanh đáp ứng nhu cầu kịp thời cho khách hàng, không ít cán bộ tín dụng đã bỏ qua một số khâu trong thẩm định tài sản thế chấp, thậm chí chỉ căn cứ vào giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất (QSDĐ) để làm biên bản thẩm định, ký kết hợp đồng thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, nên khi xử lý tài sản bảo đảm gặp khó khăn, vướng mắc mà ngân hàng không thể xử lý được.
Đối với tài sản thế chấp có tài sản gắn liền với đất thì việc định giá lại tài sản cũng là cơ hội để ngân hàng xác định rõ được tài sản này thuộc quyền sở hữu của ai, ai là người đang quản lý và sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất? Mục đích của thẩm định tài sản nhằm xác định giá trị QSDĐ, giá trị tài sản gắn liền với đất làm cơ sở thỏa thuận lại với khách hàng, làm căn cứ khi xử lý tài sản bảo đảm.
Công tác định giá lại tài sản thế chấp giúp ngân hàng tránh nhiều trường hợp tài sản bảo đảm đã được thế chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm, nhưng ngân hàng  vẫn không thu hồi được vốn do hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh bị tòa án xác định vô hiệu theo quy định của pháp luật.
Trong thực tiễn những vi phạm về việc nhận tài sản thế chấp xảy ra dưới nhiều dạng khác nhau, trong đó có những vi phạm do khách hàng vay vốn cố tình cung cấp thông tin sai sự thật, nhưng cũng có những vi phạm do người của ngân hàng không tuân thủ quy định pháp luật và quy trình thẩm định tài sản của ngân hàng. Hậu quả là ngân hàng không thu hồi được nợ. Giải quyết các tranh chấp hợp đồng tín dụng có tài sản bảo đảm cho thấy, có nhiều trường hợp tòa án tuyên hợp đồng thế chấp QSDĐ hoặc hợp đồng thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất vô hiệu do vi phạm quy định pháp luật về việc định đoạt tài sản chung của các chủ sở hữu, vi phạm quy định của pháp luật về việc ủy quyền như: chủ tài sản là hộ gia đình ủy quyền cho người thứ ba ký hợp đồng thế chấp nhưng chỉ có một số thành viên trong hộ có văn bản ủy quyền, các thành viên còn lại không có văn bản ủy quyền hoặc có chữ ký giả của một hoặc một số thành viên trong văn bản ủy quyền.
Do đó việc thẩm định lại tài sản thế chấp của khách hàng là một cơ hội để ngân hàng có thể giải quyết những rủi ro nêu trên. Bởi vì trong lúc khách hàng còn đang thanh toán nợ vay tốt thì việc bổ sung, hoàn thiện những thiếu sót nêu trên được khách hàng hợp tác rất tốt.
2. Đề xuất về công tác định giá lại tài sản bảo đảm tại Chi nhánh NHPT Khu vực Thừa Thiên Huế - Quảng Trị (Chi nhánh)
Theo quy định tại Công văn số 971/NHPT-PC ngày 14/4/2014 của Ngân hàng Phát triển Việt Nam về việc hướng dẫn thực hiện Quy chế bảo đảm tiền vay của NHPT, Công văn số 2875/NHPT-PC ngày 24/7/2015 của Ngân hàng Phát triển Việt Nam về việc sửa đổi, bổ sung Công văn số 971/NHPT-PC ngày 14/4/2014 hướng dẫn thực hiện Quy chế bảo đảm tiền vay của NHPT thì nguyên tắc thực hiện việc định giá tài sản bảo đảm được quy định như sau:
Tài sản bảo đảm phải được xác định giá trị tại thời điểm: khi ký kết hợp đồng bảo đảm, ký kết văn bản sửa đổi, bổ sung hợp đồng bảo đảm để làm cơ sở xác định mức cho vay; khi tài sản hình thành từ vốn vay đã được đầu tư xong; khi xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ; định kỳ 12 tháng/lần định giá lại tài sản bảo đảm.
Đối với tài sản là giá trị quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất:
- Đối với quyền sử dụng đất nhận thế chấp: thì giá trị quyền sử dụng đất do Chi nhánh và bên bảo đảm thỏa thuận xác định; có thể căn cứ theo khung giá Nhà nước, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại thời điểm thế chấp hoặc tham khảo giá của các cơ quan chuyên môn để xác định giá;
- Đối với tài sản gắn liền với đất: Việc định giá tài sản có thể căn cứ vào giá trị còn lại của tài sản theo sổ sách kế toán; trường hợp qua đánh giá thực tế nếu thấy tài sản xuống cấp nhanh hơn so với giá trị khấu hao thì cần định giá thấp hơn. Trường hợp giá trị thực tế trên thị trường của tài sản cao hơn giá trị còn lại theo sổ sách kế toán hoặc trường hợp giá trị còn lại của tài sản không được theo dõi trên sổ sách kế toán thì định giá theo giá thị trường. Căn cứ vào giá trị theo khung giá của Nhà nước; nhận xét lợi thế thương mại của tài sản; khả năng chuyển nhượng, bán, thanh lý để xác định giá trị tài sản bảo đảm.
Việc xác định lại giá trị quyền sử dụng đất theo khung giá nhà nước, tiền thuê đất đã trả trước hay căn cứ sổ sách kế toán đều có thể thực hiện được bằng cách dựa vào các văn bản quy định của địa phương hay sổ sách kế toán của doanh nghiệp. Tuy nhiên, việc định giá lại theo giá thực tế thị trường đang gặp nhiều khó khăn, không có cơ sở vững chắc để thực hiện, phụ thuộc nhiều vào quan điểm cá nhân của cán bộ tham gia định giá. Từ thực tế đó, xin đưa ra một số ý kiến về định giá tài sản như sau:
Bên cạnh việc thực hiện đúng nguyên tắc và quy định về định giá tài sản của Ngân hàng Phát triển Việt Nam, trong đó lưu ý việc định kỳ định giá lại tài sản bảo đảm, cần bổ sung thêm một số nội dung liên quan đến định giá lại tài sản bảo đảm:
1. Về giá thị trường:
Giá trị thị trường phải được xác định thông qua các căn cứ về những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản, giá chuyển nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường; Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất cho tài sản. Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những dữ liệu liên quan đến tài sản trên thị trường. Giá trị thị trường còn thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hoàn toàn tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức, trong điều kiện thương mại bình thường.
 Để xác định giá trị thị trường, phương pháp định giá được áp dụng phổ biến hiện nay là phương pháp so sánh. Phương pháp này dựa trên cơ sở lý luận cho rằng giá trị thị trường của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự có thể so sánh đã được mua bán, giao dịch thành công trên thị trường. Để xác định giá trị một tài sản, cán bộ định giá căn cứ vào giá giao dịch trên thị trường của các tài sản tương tự (tối thiểu là ba). Để nâng cao chất lượng định giá theo phương pháp này, Ngân hàng Phát triển cần quy định rõ việc xác định “tài sản so sánh” và “thông tin so sánh”. Đây là hai điểm mấu chốt, quyết định chất lượng của phương pháp định giá này.
Tài sản so sánh là tài sản tương tự với tài sản cần định giá. Tài sản này phải có các đặc điểm cơ bản giống với tài sản cần định giá:
+ Có cùng chức năng, mục đích sử dụng;
+ Có các thông số kinh tế, kỹ thuật tương đồng;
+ Có đặc điểm và chất lượng tương đương nhau.
Thông tin so sánh là những thông tin liên quan của các tài sản tương tự (tài sản so sánh) được mua bán trên thị trường. Thông tin thu thập chính xác, đầy đủ, kịp thời, đáng tin cậy là cơ sở đưa ra mức giá phù hợp của TSBĐ.
- Thông tin thu thập đối với quyền sử dụng đất phải đảm bảo một số nội dung cơ bản như:
+ Mục đích sử dụng (đất ở đô thị, đất ở nông thôn, đất vườn,...);
+ Vị trí (mặt tiền, giáp với lô đất,..);
+ Giao thông (Đường, hẻm, kiệt,...);
+ Diện tích, kích thước;
+ Tình trạng pháp lý (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất);
+ Các yếu tố hạ tầng liên quan khác (cấp điện, cấp nước,...);
- Thông tin thu thập đối với tài sản gắn liền với đất phải đảm bảo một số nội dung cơ bản:
+ Diện tích, chiều cao (xây dựng, sử dụng);
+ Số tầng (đối với nhà ở);
+ Cấp nhà (đối với nhà ở);
+ Địa chỉ tài sản;
+ Vị trí các tầng, vị trí chung cư (đối với nhà ở chung cư);
+ Chất lượng tài sản (vật liệu xây dựng, trang thiết bị phụ trợ, công năng sử dụng,...);
- Khi thu thập thông tin, cán bộ định giá cần lưu ý:
+ Thông tin thu thập phải là kết quả của những giao dịch đã thành công;
+ Thông tin phải kịp thời, chính xác;
+ Thông tin có thể kiểm tra được.
+ Bên cạnh đó, cần lưu minh chứng những thông tin thu thập được nhằm hạn chế rủi ro đạo đức.
Từ những thông tin thu thập được, cán bộ định giá tiếp tục phân tích thông tin trên cơ sở so sánh mức độ hơn kém của từng thông tin của từng tài sản so sánh so với tài sản cần định giá. Sau khi phân tích thông tin, xác định giá trị thị trường của tài sản định giá bằng bình quân giá trị các tài sản so sánh.
2. Công tác định giá lại cũng cần được thực hiện một cách nghiêm túc, đúng quy định, quy trình, không mang tính đối phó. Chi nhánh nên yêu cầu khách hàng phối hợp thuê tổ chức chuyên nghiệp, có uy tín định giá lại tài sản giá trị lớn (đề xuất đối với tài sản có giá trị 200 tỷ đồng trở lên) đảm bảo phản ánh đúng giá trị thực của tài sản. Đồng thời, cán bộ chuyên quản phải có trách nhiệm nhập giá trị thay đổi vào báo cáo quản lý tài sản bảo đảm theo đúng quy định.
3. Công tác định kỳ định giá lại giá trị tài sản đảm bảo cần được chú trọng thực hiện một cách liên tục và nghiêm túc. Hiện nay, theo quy định phải thực hiện 12 tháng/lần định giá lại.
4. Hoàn thiện quy trình cấp phát tín dụng, trong đó phải nhấn mạnh và đưa ra được các biện pháp kiểm soát một cách hiệu quả công tác tái định giá tài sản thế chấp.
5. Thẩm định và tìm kiếm khách hàng uy tín, hoạt động kinh doanh hiệu quả với tài sản thế chấp có giá trị tốt, tính thanh khoản cao và rõ ràng về mặt pháp lý.
6. Đào tạo đội ngũ cán bộ tín dụng và cán bộ định giá có trình độ chuyên môn cao, trách nhiệm với công việc và đặc biệt đề cao đạo đức nghề nghiệp trong quá trình tác nghiệp.
7. Tìm kiếm hoặc xây dựng hệ thống thông tin cung cấp thông tin đầy đủ, cập nhật về các thông tin liên quan đến thị trường, biến động giá của bất động sản tại địa bàn Chi nhánh trú đóng.
Chất lượng TSBĐ và quản lý đúng TSBĐ luôn là vấn đề quan trọng đặt ra đối với Ngân hàng Phát triển Việt Nam. Trong khuôn khổ bài viết, tác giả mong muốn đóng góp một số ý kiến nhỏ về công tác định giá lại TSBĐ là BĐS nhằm hướng đến mục tiêu an toàn, hiệu quả trong hoạt động của Chi nhánh. Trong khuôn khổ nghiên cứu còn hạn hẹp, bài viết chắc chắn không tránh khỏi thiếu sót, rất mong nhận được những ý kiến đóng góp để nội dung hoàn thiện hơn.

Nguyễn Xuân Hòa – Chi nhánh NHPT Khu vực TTH-QT.

Tìm theo ngày :